Kinnisvara kinkimine on juriidiline toiming, mis võib esmapilgul tunduda lihtsa ja südamliku žestina, kuid mille taga peitub keerukas õiguslik protsess. Eestis on kinnisvara kinkimine seotud kindlate nõuetega, millest tähtsaim on notariaalse tõestamise kohustus. See tähendab, et pelgalt kokkuleppest või lihtkirjalikust dokumendist ei piisa, et omandiõigus üle läheks. Notariaalne kinkeleping on vajalik tagamaks tehingu õiguspärasus, poolte tahte selgus ja kinnistusraamatu korrektne haldamine. Enne kui asute vara võõrandama või kingitust vastu võtma, on hädavajalik mõista, millised õigused ja kohustused sellega kaasnevad ning milliseid riske tuleks vältida, et vältida hilisemaid vaidlusi või ootamatuid maksukohustusi.
Mis on notariaalne kinkeleping ja miks see on kohustuslik?
Eesti võlaõigusseaduse kohaselt on kinke- ehk kingileping leping, millega üks isik (kinkija) kohustub tasuta andma teisele isikule (kingisaajale) oma vara ja lubama sellele vara omandi üle minna. Kui tegemist on kinnisvaraga, siis on seadusandja kehtestanud range vorminõude: kinkeleping peab olema notariaalselt tõestatud.
Notari roll selles protsessis on mitmetahuline. Esiteks kontrollib notar, et leping vastaks seadusele ja et mõlemad osapooled saaksid toimingu olemusest ja tagajärgedest üheselt aru. Teiseks on notar kohustatud selgitama pooltele kõiki kaasnevaid riske. See on eriti oluline, kuna kinnisvara kinkimine on pöördumatu tehing – kord kingitud vara ei saa reeglina tagasi nõuda, välja arvatud väga spetsiifilistel ja harvadel juhtudel, mis on seaduses sätestatud.
Kinkelepingu sõlmimine notari juures on ainus viis, kuidas algatada kinnistusraamatus kannete muutmine. Ilma notariaalselt tõestatud lepinguta ei saa kingisaaja end kinnistusraamatusse omanikuna kanda, mis tähendab, et juriidiliselt ei ole vara talle üle läinud.
Olulised punktid, mida kinkelepingus sätestada
Kuigi kinkeleping on oma olemuselt vara tasuta üleandmine, ei tähenda see, et leping peaks olema lühike ja lihtne. Vastupidi, põhjalik leping kaitseb mõlemat osapoolt. Kinkelepingusse on võimalik lisada erinevaid koormisi ja tingimusi, mis reguleerivad kinnisvara edasist kasutamist.
- Kasutusõiguse seadmine: Kinkija võib jätta endale õiguse elada kingitud kinnisvaras kuni elu lõpuni. See on levinud praktika eakamate inimeste puhul, kes kingivad oma kodu lastele, kuid soovivad säilitada kindlustunde, et neid ei saa kodust välja tõsta.
- Tagasivõtmise õigus: Lepingu osapooled võivad kokku leppida tingimused, mille korral on kinkijal õigus kingitus tagasi nõuda. Need peavad olema aga väga selgelt ja konkreetselt sõnastatud.
- Keeld võõrandada või koormata: Kinkija võib seada tingimuse, et kingisaaja ei tohi kinnisvara teistele müüa ega hüpoteegiga koormata teatud aja jooksul või ilma kinkija nõusolekuta.
- Hoolduskohustus: Kinkelepingusse võib sisse kirjutada klausli, et kingisaaja kohustub kinkijat hooldama või tasuma teatud kulusid. Sellise klausli lisamine võib aga tekitada arutelu selle üle, kas tegemist on endiselt kinkega või on see varjatud ostu-müügitehing või ülalpidamisleping, millel on erinevad maksutagajärjed.
Millised on kinkimisega kaasnevad kulud?
Kinnisvara kinkimine ei ole kunagi päris tasuta, isegi kui vara liigub omanikult omanikule ilma rahata. Notariaalsel toimingul on alati oma hind, mis koosneb järgmistest osadest:
- Notaritasu: See arvutatakse vastavalt notari tasu seadusele ja see sõltub kinnisvara tehinguväärtusest. Mida kallim on kinnisvara, seda suurem on notaritasu.
- Riigilõiv: Kinnistusraamatusse uue omaniku kandmine eeldab riigilõivu tasumist. Ka see sõltub kinnisvara väärtusest.
- Muud võimalikud kulud: Mõnikord võib tekkida vajadus tellida täiendavaid dokumente, näiteks hindamisakt või väljavõtteid registritest, millel võivad olla lisakulud.
Kinkimise puhul on oluline meeles pidada ka tulumaksuaspekte. Eestis on kingitused füüsilistele isikutele tulumaksuvabad, kuid kui kingisaaja otsustab hiljem kingitud vara müüa, tekib tal tulumaksukohustus kogu müügist saadud tulu pealt, kuna vara soetamismaksumus loetakse nulliks. See on aspekt, mida paljud kingisaajad ei teadvusta ja mis võib hiljem kaasa tuua ebameeldiva üllatuse.
Kinkimine vs pärimine: kumb on soodsam ja turvalisem?
Sageli kaaluvad pered, kas kinnisvara kinkida elamise ajal või jätta see pärimiseks. Mõlemal variandil on oma plussid ja miinused. Kinkimine annab kinkijale kontrolli selle üle, kes vara saab ja millistel tingimustel, kuid ta kaotab koheselt omandiõiguse. Pärimise puhul säilitab omanik vara üle kontrolli kuni surmani, kuid pärimisprotsess võib kaasa tuua vaidlusmomente pärijate vahel ja pärimismenetluse kulud.
Kinkimise eelis on selgus. Kui vara on juba kingitud ja kanne kinnistusraamatus tehtud, ei saa teised pärijad seda vara enam pärandvara hulka lugeda. Siiski tuleb arvestada, et kui kinkija sureb peatselt pärast kinkimist, võivad teised pärijad proovida tehingut vaidlustada, väites, et kinkija ei olnud tehingu tegemise ajal teovõimeline või oli ta mõjutatud. Seetõttu on notariaalne protsess eriti oluline, sest notar hindab kinkija tahet ja teovõimet tehingu ajal.
Riskid kinkimise puhul ja kuidas neid maandada
Kinnisvara kinkimisega kaasnevad juriidilised ja praktilised riskid. Kõige suurem risk kinkija jaoks on jääda ilma oma varast ja kaotada seeläbi turvatunne. Kui kinkelepingusse ei ole lisatud kasutusõiguse klauslit, võib kingisaaja teoreetiliselt kinkija kodust välja tõsta, kui nende vahel tekivad suhted. Selliste olukordade vältimiseks on hädavajalik konsulteerida notariga ja koostada leping, mis kaitseb kinkija huve ka juhul, kui kingisaaja elus toimuvad muutused (näiteks lahutus, võlgnevused või surm).
Teine risk seondub kingisaaja võlgadega. Kui kingisaajal on täitemenetlused, võivad kohtutäiturid pöörata sissenõude ka tema varale, sealhulgas äsja kingitud kinnisvarale. Kui kinkija on endale jätnud kasutusõiguse, võib see küll raskendada kinnisvara sundmüüki, kuid ei välista seda täielikult.
Korduma kippuvad küsimused ja vastused
Kas kinkelepingut saab tühistada?
Üldjuhul on kinkeleping pöördumatu. Kinkelepingut saab tagasi nõuda vaid erandjuhtudel, näiteks kui kingisaaja on oma käitumisega näidanud kinkija või tema lähedaste vastu üles jämedat tänamatust või kui kinkijal tekib pärast kinkimist vajadus vara kasutada oma ülalpidamiseks, mida kingisaaja ei suuda või ei taha tagada.
Kas ma pean maksma kingitud kinnisvara pealt tulumaksu?
Kingituse saamise hetkel füüsilised isikud tulumaksu maksma ei pea. Küll aga tekib tulumaksukohustus juhul, kui kingisaaja kingitud kinnisvara hiljem müüb. Kuna kingisaaja sai vara tasuta, loetakse selle soetamismaksumuseks null eurot ja tulumaksu tuleb maksta kogu müügihinnalt.
Mida teha, kui kingisaaja ei täida lepingus seatud tingimusi?
Kui kinkelepingus on seatud tingimused (näiteks elamisõigus või hoolduskohustus) ja kingisaaja neid rikub, on kinkijal õigus nõuda lepingu täitmist või lepingu üles öelda ning vara tagasi nõuda. Sellisel juhul võib tekkida vajadus pöörduda kohtusse, kui pooled kokkuleppele ei jõua.
Kas kinnisvara saab kinkida alaealisele lapsele?
Jah, kinnisvara saab kinkida alaealisele. Küll aga peab sellisel juhul lepingut sõlmides osalema lapse seaduslik esindaja (vanem). Kui tehinguga kaasneb alaealise jaoks täiendavaid kohustusi (näiteks hüpoteek kinnistul), võib olla vajalik kohtu või eestkosteasutuse luba.
Kas kinkelepingut saab sõlmida digitaalselt?
Praeguse seisuga ei ole kinnisvara kinkelepingu sõlmimine täielikult digitaalne protsess, kui räägime traditsioonilisest notariaalsest tõestamisest. Küll aga on Eestis kasutusel kaugtõestamise võimalus, kus pooltel on võimalik osaleda notariaalses tehingus videokonverentsi teel, kasutades ID-kaarti või Mobiil-ID-d, viibimata füüsiliselt notari büroos.
Kuidas notari vastuvõtuks valmistuda
Kõige parem viis notariaalseks kinkelepinguks valmistuda on eelnev konsultatsioon. Enne notari juurde minekut peaks kinkija ja kingisaaja selgelt läbi arutama oma ootused. Mis on kinkimise eesmärk? Kas kinkija soovib edasi elada kinnisvaras? Kas kinkija soovib piirata kinnisvara edasist müüki? Kõik need küsimused on mõistlik panna kirja ja saata notarile juba enne ametlikku kohtumist. Nii saab notar koostada lepinguprojekti, mis vastab täpselt poolte soovidele.
Kindlasti tuleks kaasa võtta isikut tõendavad dokumendid. Kui tegemist on abielus oleva kinkijaga, võib teatud juhtudel olla vajalik abikaasa nõusolek, kui vara kuulub ühisvara hulka. Samuti tasub notariga eelnevalt kokku leppida, kes kannab notaritasud ja riigilõivu – kuigi seaduse järgi vastutavad pooled tasude eest solidaarselt, on tavaks, et need kulud kannab kas kinkija või kingisaaja, sõltuvalt omavahelisest kokkuleppest. Korrektne ettevalmistus säästab aega, vähendab stressi ja tagab, et notari juures sõlmitav leping on kindel ja tulevikku vaatav alus edasiseks.
