Kinnisvara ostmine või müümine on paljude inimeste jaoks üks elu suurimaid ja olulisemaid finantsotsuseid. Lisaks tegelikule ostuhinnale kaasnevad tehinguga mitmed lisakulud, mille hulgas on üheks olulisemaks notaritasu. Sageli tekib ostjate ja müüjate vahel vaidlus või lihtsalt segadus selle üle, kes peaks need kulud kandma. Kuigi Eesti seadusandlus annab siin üsna selged juhised, leidub praktikas siiski erinevaid kokkuleppeid. Selles põhjalikus juhendis selgitame lahti notaritasude olemuse, nende kujunemise ja selle, kuidas need kulud tavapärases kinnisvaratehingus jagunevad.
Mis on notaritasu ja miks see on vajalik?
Eesti õigussüsteemis on kinnisvaratehingute puhul notari osalemine kohustuslik. See tähendab, et kinnisasja võõrandamise või pantimise lepingud peavad olema notariaalselt tõestatud. Notar ei ole lihtsalt riigiametnik, kes paneb allkirja paberile, vaid ta on erapooletu õigusnõustaja, kelle ülesanne on tagada tehingu õiguspärasus, kontrollida kinnistusraamatu andmeid, selgitada pooltele tehingu õiguslikke tagajärgi ja kaitsta mõlema poole huve. Notaritasu on tasu selle juriidilise turvalisuse eest, mida notar pakub.
Notaritasu suurus ei ole vabalt määratav, vaid see on reguleeritud notaritasu seadusega. Tasu sõltub otseselt kinnisvara tehinguväärtusest ehk müügihinnast. See tähendab, et mida kallim on kinnisvara, seda suurem on notaritasu, kuid see kasvab proportsionaalselt vastavalt seaduses kehtestatud astmetele. Lisaks põhilisele tõestamistasule lisanduvad tehingule tihti ka muud kulud, näiteks ärakirjade valmistamise tasud, kinnistusraamatu päringute tasud ja riigilõiv.
Kuidas jagunevad notaritasud seaduse järgi?
Seaduse kohaselt on notaritasu maksmise kohustus jagatud pooleks, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. See tähendab, et vaikimisi jagavad ostja ja müüja notaritasu võrdselt. Siiski on kinnisvaraturul kujunenud välja pikaajaline tava, mis on muutunud pigem reegliks: enamasti katab notaritasu ja riigilõivu täies ulatuses ostja. Seda tehakse peamiselt seetõttu, et ostja on tehingust kõige rohkem huvitatud ning see on tihti viis, kuidas ostja “ostab endale turvalisuse”.
Tähtis on mõista, et seadus annab vaid üldise suunise, kuid poolte kokkulepe on ülimuslik. Kui tehingu läbirääkimiste käigus lepitakse kokku, et kulud jaotatakse näiteks 70/30 või et müüja maksab kõik kulud, siis see on täiesti lubatud. Oluline on see kokkulepe selgelt fikseerida, et vältida arusaamatusi notari juures, kui saabub aeg arve tasuda.
Mida notaritasu täpselt sisaldab?
Notaritasu koosneb mitmest erinevast komponendist. Mõistmaks, mille eest te maksate, on kasulik teada nende komponentide tähendust:
- Tõestamistasu: See on tasu notari põhitegevuse ehk lepingu koostamise ja tõestamise eest. See arvutatakse vastavalt müügihinnale.
- Dokumentide ettevalmistamise tasu: Kui leping on keerulisem või nõuab põhjalikumat eeltööd, võib notar küsida lisatasu ettevalmistustööde eest.
- Kinnistusraamatu tasud: Notar teeb kinnistusraamatusse kandeid (kinnistu omaniku vahetus, hüpoteegi seadmine jne).
- Riigilõiv: Riigilõiv ei ole notaritasu, vaid riigile makstav tasu kinnistusraamatu kande tegemise eest. Kuigi notar võtab selle raha kliendilt vastu ja kannab riigile edasi, on tegemist eraldi kuluga, mida tuleb samuti silmas pidada.
Millised tegurid mõjutavad notaritasu suurust?
Kõige määravam tegur notaritasu suurusel on tehingu väärtus. Notaritasude tabel on koostatud nii, et tasu protsentuaalne osa tehingu väärtusest väheneb, mida suuremaks tehingu summa muutub. Siiski on ka muid tegureid, mis võivad hinda mõjutada:
- Hüpoteekide seadmine: Kui ostja võtab kinnisvara ostmiseks pangalaenu, tuleb seada hüpoteek. See on eraldi tehing, mille eest notar küsib täiendavat tasu. Hüpoteegi seadmise kulud katab üldjuhul alati ostja, kuna see on tema ja panga vaheline tehing.
- Kinnistusraamatu kanded: Mida rohkem on vaja teha kandeid (näiteks mitu kaasomanikku, servituutide seadmine, olemasolevate keelumärkete kustutamine), seda kõrgemaks kujuneb lõpparve.
- Kiireloomulisus ja eritingimused: Kui tehingut on vaja teha väljaspool tööaega või eritingimustel, võivad lisanduda lisatasud vastavalt notari hinnakirjale ja seadusele.
- Tehingu keerukus: Kui müügileping sisaldab keerulisi järelmaksu tingimusi, mitut osapoolt või muid juriidilisi nüansse, võib notar nõuda põhjalikumat õiguslikku kontrolli, mis kergitab tasu.
Kuidas vältida üllatusi notaribüroos?
Kõige parem viis vältida ootamatusi notaritasude osas on küsida notaribüroost enne tehingut konkreetne hinnakalkulatsioon. Notaribürood on kohustatud tehingu väärtuse põhjal tasu välja arvutama. Soovitatav on küsida pakkumist kohe, kui on teada orienteeruv müügihind ja tehingu tingimused.
Samuti on mõistlik leppida müüjaga eelnevalt kokku, kes katab notaritasu ja riigilõivu. Parim viis selleks on lisada vastav punkt juba eellepingusse või ostu-müügi eellepingusse. Kui lepite kokku, et notaritasu ja riigilõivu maksab ostja, siis olge valmis, et need kulud tulevad lisaks kinnisvara hinnale. Ärge unustage ka, et paljudes linnades on notarid väga hõivatud, mistõttu tuleb aeg kinni panna vähemalt paar nädalat ette.
Kas notaritasu saab muuta või sellelt soodustust saada?
Oluline on teada, et notaritasu on riiklikult fikseeritud ning notaril ei ole õigust tasu suvaliselt alandada või tõsta. Tegemist ei ole turuhinnaga teenusega, vaid riikliku teenustasuga. Seetõttu ei ole võimalik notariga kaubelda sarnaselt kinnisvaramaakleri vahendustasuga.
Siiski on teatud juhtudel võimalik kasutada soodsamaid lahendusi. Näiteks, kui tehingu pooled kasutavad sama notaribürood mitme erineva seotud tehingu puhul (näiteks korteri ostmine ja samal ajal hüpoteegi seadmine), võib see olla kohati efektiivsem. Lisaks tuleb meeles pidada, et notaritasu maksustatakse käibemaksuga, mida tuleb samuti kogusummat planeerides arvestada.
Korduma kippuvad küsimused
Kes vastutab notaritasu tasumise eest, kui ostja ja müüja vahel pole kokkulepet?
Seaduse kohaselt jaguneb notaritasu ja riigilõiv poolte vahel võrdselt, kui ei ole teisiti kokku lepitud. Praktikas aga tasub kulud 99% juhtudest ostja, kuna see on kujunenud turu standardiks ja osaks ostja kuludest.
Kas riigilõiv on sama, mis notaritasu?
Ei, riigilõiv ja notaritasu on kaks eri asja. Notaritasu on tasu notari kui ametniku töö eest. Riigilõiv on tasu, mida tuleb maksta riigile (läbi kohtu registriosakonna) selle eest, et kinnistusraamatusse tehakse muudatused, näiteks uue omaniku kandmine.
Kas ma saan notaritasu arvelt tulumaksu tagasi küsida?
Kinnisvara ostmisega seotud kulusid (nagu notaritasu ja riigilõiv) ei saa reeglina tulumaksudeklaratsioonis eluasemekuludena deklareerida. Tulumaksutagastust saab taotleda vaid eluasemelaenu intressidelt, mitte tehingu enda vormistamisega seotud kuludelt.
Kui suur on ligikaudne notaritasu 100 000 eurose korteri puhul?
Täpne summa sõltub konkreetsetest asjaoludest, kuid koos riigilõivu ja käibemaksuga jääb sellise tehingu puhul notariga seotud kulu tavaliselt suurusjärku 300–600 eurot, sõltuvalt sellest, kas tegemist on lihtsa ostu-müügiga või kaasneb sellega ka hüpoteegi seadmine.
Miks pean maksma hüpoteegi seadmise eest, kui olen juba ostuhinna tasunud?
Hüpoteegi seadmine on vajalik juhul, kui te kasutate laenuraha. See on eraldi notariaalne toiming, mis tagab pangale kinnisvara kui tagatise. Isegi kui ostuhind on tasutud, peab hüpoteek olema kinnistusraamatusse kantud, et laenuleping kehtiks ja pank saaks raha väljastada.
Nõuanded ja soovitused kinnisvaratehingu planeerimiseks
Kinnisvaratehinguga kaasnevate kulude planeerimisel on tark olla konservatiivne. Alati tasub varuda notaritasude ja riigilõivude jaoks pisut rohkem raha, kui esialgne kalkulatsioon näitab. Notaribürood oskavad anda päris täpse hinnangu, kui neile edastada tehingu eeldatav hind ja info selle kohta, kas tehinguga kaasneb hüpoteegi seadmine.
Ärge kartke notarilt küsida selgitusi, kui teile jääb arve ülesehitus arusaamatuks. Notaril on kohustus teid nõustada ja selgitada ka tehinguga kaasnevaid kulusid. Läbipaistvus notaribüroos tagab selle, et tehingu päeval ei teki ebameeldivaid üllatusi ning saate keskenduda tähtsale sündmusele – uue kodu ostmisele või vana müümisele.
Kokkuvõtvalt võib öelda, et kuigi seadus näeb ette notaritasu jagamist, on kinnisvaraturul levinud tava, kus ostja katab kõik tehinguga seotud notaritasud ja riigilõivud. Kõige olulisem on see punkt selgelt kokku leppida juba läbirääkimiste faasis ning lasta notaribürool teha täpne kalkulatsioon enne lepingu allkirjastamist. Korrektne finantsplaneerimine aitab vältida tarbetut stressi tehingu päeval ja muudab kinnisvaratehingu sujuvaks ja turvaliseks.
